Ny rapport från Svensk Byggtjänst: ”Vi bygger ett miljonärsprogram där väldigt få har råd att bo”

En ny undersökning från Svensk Byggtjänst pekar ut okunskap om marknaden som en trång sektion när det gäller nyproduktion av bostäder i våra storstadsområden. Det krävs grundläggande marknadskunskap, så som korrekt målgruppsanalys, för att inte fastna i byggandet av ett miljonärsprogram där få har råd att bo.

Den nya rapporten heter ”Miljonprogram eller miljonärsprogram? En strategi för att bygga nya bostäder som fler har råd att bo i”. Den är skriven av Michel Zajicek, Kundskaparna, med lång erfarenhet som analytiker och strateg inom bostadsutveckling.

I rapporten utreds vilka processer och faktorer som bromsar nybyggnationen och vilka effekter de skapar. Utredningen bygger på intervjuer med tjänstepersoner i 25 av Stockholms läns 26 kommuner, samt 30 bostadsutvecklare, det vill säga byggbolag, verksamma i regionen.

Hamnat i ett miljonärsprogram
– Ett centralt problem är att nyproduktionen inriktas på den begränsade grupp som har råd att betala höga priser för sina boenden. Det är här byggherrarna ser möjligheter till snabba affärer med mycket goda marginaler, säger Erik Hellqvist, vd på Svensk Byggtjänst.

– Det är inom detta begränsade segment nyproduktion blir av – när prisbilden nått förmodad toppnivå. I övriga segment – där det stora behovet av nya bostäder finns – bromsas nyproduktionen upp eller blir inte av överhuvudtaget.

Erik Hellqvist menar att vi har hamnat i ett miljonärsprogram där en bredare och snabbare nyproduktion – som är avgörande för landets utveckling och enskildas livskvalitet – stannat av.

Bromsande faktorer
Den nya undersökningen från Svensk Byggtjänst visar på tre faktorer som bromsar bostadsbyggandet:

1. Överklaganden från berörda närboende som får detaljplanearbetet att dra ut på tiden. Här var kommunala tjänstepersoner och bostadsutvecklarna överens.
2. En upplevd inkonsekvens och oförutsägbarhet i planprocessen från bostadsutvecklarnas sida. Denna punkt håller av förklarliga skäl inte tjänstepersonerna på kommunerna med om.
3. Marknadsmässiga skäl. Beslut att bygga har tagits utan att de ansvariga vet att de har en marknad. Det kan till exempel resultera i att byggklara bostadsprojekt skjuts upp i väntan på tillräckligt många köpare som är villiga att betala det satta priset.

Faktorer som går att påverka
De två första punkterna är avhängiga av politiska beslut och arbetsprocesser inom kommunerna. Och är därmed svåra att påverka. Men den tredje punkten kan fler påverka.

Utredningens slutsats är att en bättre målgruppsanalys som tar hänsyn till betalningsförmågan hos bredare grupper skulle bidra till en slutprodukt som matchar plånböckerna hos dem som vill och kan köpa.

– Kommunerna skulle kunna ta kommando över de faktorer de faktiskt kan påverka, så som markpriser. Om kommunerna utnyttjar sin möjlighet att styra med prissättning kan de attrahera målgrupper som är mer realistiska inflyttare, säger Erik Hellqvist.

– Det som kallas marknadspriset borde inte vara beroende av markpriset som bostadsutvecklaren har betalat. Det verkliga marknadspriset är vad den potentiella köparen är beredd att betala för sin bostad.

Pilotcase behövs
Väldigt få storstadskommuner har hittills provat att bygga i större skala för människor med genomsnittliga inkomster. Men det finns några bostadsutvecklare som gått in för att hitta mark till vettiga priser och skapat kvalitetsprodukter som inte lett till ”miljonärsbostäder”.

– Dessa har inga problem med att få avsättning för sin investering, konstaterar Erik Hellqvist och ställer frågan:

– Vilken kommun och vilken större bostadsutvecklare är beredda att tillsammans skapa ett pilotcase där målgruppsanalys och efterfrågan styr försäljningspriset?

Om författaren till rapporten
Michael Zajicek är civilekonom och vd på analysföretaget Kundskaparna. Företaget har sedan starten 1992 utvecklat ett flertal analys- och strategikoncept som löpande används för att utveckla uppdragsgivarnas kund-, sälj- och marknadsfokus. Kundskaparna är specialiserade dels på bostadsutveckling, dels på konkurrenskraft och kundförståelse i alla typer av företag och organisationer. Michael Zajicek är även föreläsare inom marknadsanalys och strategiarbete på IHM Business School och Handelshögskolan i Stockholm.

Rapporten ”Miljonprogram eller miljonärsprogram? En strategi för att bygga nya bostäder som fler har råd att bo i” går att kostnadsfritt ladda ner som pdf via denna länk: http://byggtjanst.se/aktuellt/miljonprogram-eller-miljonarsprogram/